Laut Daten des Statistikamtes des Landes sind die Immobilienpreise in China weiter gesunken und haben den Rückgang im Januar fortgesetzt, da die Preise für Neubau- und Gebrauchtimmobilien weiter sanken.
Die Preise für Neubauimmobilien sind im Januar im Vergleich zum Vorjahr um 0,5 % gesunken, wobei der Rückgang in Großstädten wie Peking und Shanghai im Vergleich zu zweit- und drittklassigen Orten ausgeprägter war. Die Werte für den Sekundärmarkt stiegen um 1,4 Prozentpunkte auf einen Rückgang von 4,9 % in Städten der ersten Reihe, teilte das National Statistics Bureau am Freitag mit.
Der freie Preisverfall verstärkte das Leid von Millionen Hausbesitzern, die mit Hypotheken und dem Druck monatlicher Zahlungen belastet sind, während die Wirtschaft ins Stocken gerät. Würden die Immobilien zu einem hohen Preis gekauft, der inzwischen über das Kaufniveau hinausgeht, wären die monatlichen Zahlungen schmerzhafter.
„Der Preis für dieses Haus ist jetzt so niedrig, dass die gesamte Anzahlung geleistet wird [amount] wurde abgeschrieben“, beklagte ein YouTube-Reiseblogger mit fast 300.000 Followern namens Bacon Ende letzten Jahres in einem Video.
Bacon beschwerte sich darüber, dass er 2019 eine Wohnung im Xixian New District der nordchinesischen Provinz Shaanxi zu einem Preis von 11.000 Yuan (1.528 US-Dollar) pro Quadratmeter gekauft hatte. Der Preis schoss irgendwann nach der COVID-19-Epidemie auf bis zu 16.000 Yuan, hat dies aber getan seitdem auf weniger als 10.000 Yuan gesunken.
Der hohe Zinssatz machte seine Familie jedoch noch schlimmer, und sie entschied sich, einen Teil des geliehenen Kapitals zurückzuzahlen.
„Es ist vier Jahre her und wir haben 31.000 Yuan des Kapitals zurückgezahlt, aber die gezahlten Zinsen belaufen sich auf über 200.000 Yuan. Glücklicherweise hat die Bank den Zinssatz gesenkt. Als wir den Kredit aufgenommen haben, lag er bei 5,6 %, jetzt ist er auf 4,2 % gesunken.“
Der Bezirk sei ein Entwicklungsgebiet auf nationaler Ebene, sagte Bacon. Dennoch kommt es häufig zu zwangsversteigerten Wohnungen und mehr als 100 Einheiten stehen zum Verkauf. Viele wurden mit Dringlichkeit ausgeschrieben: „Der Vermieter hat es eilig zu verkaufen; Preissenkungen und Bank kündigt Kredit.“
„Im Nachhinein … [the area] diente lediglich der Grundstücksspekulation und dem Verkauf von Immobilien. Außer hohen Preisen gibt es hier wirklich nichts.“
Weiter südlich, in der südwestlichen Stadt Chongqing, nutzte ein verärgerter Hausbesitzer namens Chen Yi die sozialen Medien, um sich darüber zu beschweren, dass der Wert der 1-Million-Yuan-Wohnung, die er 2021 bezahlt hatte, um 300.000 Yuan gesunken sei, er aber immer noch mehr bezahlen müsse mehr als 3.000 Yuan an monatlicher Hypothek.
„Es ist, als ob man nur 5 Yuan hat, aber 10 Yuan im Monat ausgeben muss“, sagte er gegenüber Radio Free Asia und fügte hinzu, dass er den Kauf bereue, „weil der Preis gesunken ist, nachdem ich es gekauft habe.“
Frei fallende Preise
Laut dem „100 Cities Price Index Report“ des Immobilienmarktanalyseunternehmens Zhongzhi Research Institute sank der Durchschnittspreis für gebrauchte Wohnimmobilien in 100 wichtigen chinesischen Städten im Januar auf 15.230 Yuan pro Quadratmeter, was einem Rückgang von fast 4 % entspricht von vor einem Jahr.
Im Neubauwohnungssegment schwanken die Preise seit November 2021 in mehr als zwei Jahren.
Ein weiterer bereuender Hausbesitzer ist ein 40-Jähriger namens Wu Qiming. Wu sagte, er habe seine Immobilie gekauft, angespornt von seiner Familie, die das traditionelle Konzept vertrat: „Erst wenn man ein Haus besitzt, hat man den Grundstein gelegt.“ Also nahm Wu im Jahr 2015 einen Kredit von mehr als 500.000 Yuan auf, um ein Grundstück in einer drittklassigen Binnenstadt in einer nördlichen Küstenprovinz zu kaufen.
Dann kam die Pandemie.
„In den drei Jahren, in denen die Wuhan-Coronavirus-Pandemie wütete, lag das Einkommen meiner Familie bei fast Null. Ich habe den Kredit etwa sieben Monate lang nicht zurückgezahlt und wurde von der Bank verklagt.“
Nach zahlreichen Verhandlungsrunden blieb sein Eigentum von einer Versteigerung verschont. Der Richter sagte ihm, dass es in ihrer Stadt zu viele Zwangsvollstreckungen gebe und dass selbst wenn Wus Eigentum versteigert würde, es unwahrscheinlich sei, dass es innerhalb von drei Jahren verkauft werde.
Nach Angaben der China Index Academy nehmen Zwangsversteigerungen in China seit 2020 zu und erreichten im Jahr 2023 einen Rekordwert von 796.000 Einheiten, was einem Anstieg von 36,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Etwa die Hälfte davon sind Wohnimmobilien, ein klares Indiz für die wirtschaftliche Belastung der Hypothekennehmer.
Obwohl Wus Wohnung einer Zwangsvollstreckung entging, wurde sie 2022 von der Regierung enteignet, um abgerissen und wieder aufgebaut zu werden. Doch es war ein „Wendepunkt“, denn die Behörden versprachen ihm nicht nur, ihm ein Umzugshaus zur Verfügung zu stellen, sondern zahlten auch eine Entschädigungsgebühr, um den Unterschied in der Wohnfläche auszugleichen. Die Gebühr reichte aus, um die Hypothek abzubezahlen, sagte er.
Der Weg bleibt jedoch holprig, da die lokale Regierung kein Geld für den Bau der Umzugshäuser hat. Obwohl die Miete für sein vorübergehendes Zuhause von der Regierung bezahlt wird, ist er sich nicht sicher, wann die Behörden den Stecker ziehen werden.
Auf die Frage, ob er jemals wieder eine Immobilie kaufen würde, antwortete Wu mit einem klaren Nein.
„Ich werde nie wieder ein Haus kaufen, egal wie günstig es ist.“
Kein Selbstbewusstsein
Das schwindende Vertrauen der Anleger in den Immobilienmarkt verheißt nichts Gutes für den Sektor, was sich wiederum auf das allgemeine Wirtschaftswachstum auswirkt, bei dem die Immobilienbranche ein wichtiger Treiber war. Der rasche Niedergang des Immobilienmarktes begann, als die größten Projektentwickler wie Evergrande und Country Garden nach Jahren übermäßiger Verschuldung und Fehlinvestitionen eine Reihe von Zahlungsausfällen auslösten, die das Bankensystem belasteten. Es hat auch Schulden bei lokalen Behörden angehäuft, die auf Landverkäufe angewiesen waren, um Infrastrukturentwicklung und Regierungsoperationen zu finanzieren.
Als offensichtliche Notlösung drängt Peking die Banken, seine „weiße Liste“ genehmigter Projekte zu unterstützen. Bis zum 20. Februar wurden 162 Projekten in 57 Städten Kredite in Höhe von insgesamt 29,4 Milliarden Yuan gewährt, verglichen mit 11,3 Milliarden Yuan vor den Neujahrsfeiertagen, berichtete Chinas offizielle Nachrichtenagentur Xinhua unter Berufung auf die staatliche Economic Daily.
Laut China Real Estate Network haben zwischen 2020 und 2023 rund 1.292 Immobilienunternehmen Insolvenz angemeldet. Das in Hongkong notierte Evergrande, einst der Plakatentwickler, wurde von einem Hongkonger beauftragt Gericht Anfang des Jahres liquidieren, nachdem es Schulden in Höhe von 2,5 Billionen Yuan nicht begleichen konnte. Chinesische Staatsmedien berichteten, dass es bis zu 1,62 Millionen Einheiten „unfertiger Immobilien“ gebe, von denen 6 Millionen Eigentümer betroffen seien.
Der Weg vom Boom zum Abschwung im Immobiliensektor lässt sich auf die Kontrollmaßnahmen der Regierung zurückführen, die durch eine Verschärfung der Kreditvergabe in den Jahren 2017 und 2018 gekennzeichnet waren und der 2016 eingeführten Politik des chinesischen Präsidenten Xi Jinping Rechnung trugen, dass „Häuser zum Wohnen und nicht zum Spekulieren da sind“. als die Preise auf einem hohen Niveau waren, betonte Liu Jinxing, ein 17-jähriger Branchenspezialist, der jetzt in den Vereinigten Staaten lebt.
„Die Immobilienbranche ist eine kapitalintensive Branche. Sobald es zu einem Kreditmangel kommt, wie zum Beispiel die Einschränkung von Käufen und Hypothekendarlehen an manchen Orten und, was noch wichtiger ist, der Rückruf von Immobilienentwicklungskrediten bei gleichzeitiger Begrenzung der Kreditvergabe, wird dies die Kapitalliquidität der Entwickler drastisch reduzieren.“
Das bedeutet, dass Immobilienunternehmen sich zur Tilgung ihrer Kredite und Verbindlichkeiten nur auf Einnahmen aus Hausverkäufen verlassen können, was stressig ist. Die COVID-19-Pandemie verschlimmerte ihre Lage.
Zou Tao, ein Experte für Immobilieninvestitionen, der 2006 die Bewegung befürwortete, kein Haus in Shenzhen zu kaufen, glaubt, dass viele lokale Regierungen aufgrund der komplizierten Verbindungen zum Immobiliensektor faktisch zahlungsunfähig sind.
Landverkäufe sind für diese lokalen Beamten eine schnelle und kostengünstige Möglichkeit, wirtschaftliche Erfolge und politische Gerechtigkeit zu erzielen, was zu Beförderungen führt.
„Aber dieses Entwicklungsmodell ist tatsächlich sehr schädlich und hat zu der heutigen Situation mit vielen unfertigen Gebäuden geführt.“
Tiefstpreise erreicht?
Ein Experte der Immobilienbranche in Shanghai, der sich Liu Yu nennt, glaubt nicht daran.
Obwohl die Preise seit letztem Jahr um 13 bis 20 % im Vergleich zum Höchststand im Jahr 2021 gesunken sind, ist die Nachfrage nicht gestiegen, da die Zahl der Verbrauchergruppen, die sich Immobilien ansehen, von acht bis zehn pro Monat auf drei bis vier gestiegen ist.
Massenentlassungen in Shanghai und a tanken Die Krise am Aktienmarkt trage zum Immobilienabschwung bei, sagte Liu und fügte hinzu, dass dies nicht bedeute, dass die Shanghaier „kein Geld haben, sich aber nicht trauen, den Schritt zu wagen“.
Zou wies darauf hin, dass es einen Wandel in der Sichtweise der Chinesen auf eine Immobilie gebe – der Wert als Vermögenswert während des Immobilienbooms der letzten 20 Jahre gelte nicht mehr. In Zukunft werden sich die Preise langsam erholen, wenn Immobilien weniger als zusätzliche Investitions- und Finanzinstrumente, sondern mehr als Selbstnutzungsinstrumente gesehen werden. „Es wird mindestens fünf Jahre dauern [house prices] um mich langsam zu erholen“, sagte Zou.
Allerdings ist Wu Jialong, ein in Taipeh ansässiger Ökonom, der Ansicht, dass fünf bis zehn Jahre nicht ausreichen, und orientiert sich dabei an der japanischen Erfahrung. Daher prognostiziert er, dass China mindestens 20 oder sogar 30 Jahre Zeit hat, um aus der derzeitigen Krise herauszukommen.
Wu sagte, China sei in eine schuldenähnliche Deflation geraten, da Unternehmen und Privatpersonen unter dem Druck stünden, ihre Schulden zurückzuzahlen, und daher Vermögenswerte verkaufen müssten.
„Je mehr verkauft wird, desto niedriger sind die Vermögenspreise. Je tiefer sie fallen, desto weniger Bargeld kann durch den Verkauf von Vermögenswerten mobilisiert werden. Also mussten wir mehr Vermögenswerte verkaufen, [entering] dieser Teufelskreis.“
Auch nach mehr als 20 Jahren habe sich die japanische Wirtschaft noch nicht vollständig erholt, sagte er.
Übersetzt von RFA-Mitarbeitern. Herausgegeben von Taejun Kang und Mike Firn.
