Dem Immobilienmarkt geht es sehr gut. Wo im Kreislauf stehen wir? Interessanterweise entwickeln sich sowohl Gewerbe- als auch Wohnimmobilien gut, insbesondere im Premium-Bereich, und es wächst das Bewusstsein, dass Gewerbeimmobilien ein guter Ansatzpunkt sind, wenn man die Bullen-Story in Indien oder die Wachstumsstory in Indien verfolgen möchte, die sich länger hinzieht . Was halten Sie von Gewerbeimmobilien in Indien, dem Angebot und der Nachfrage, den Faktoren, die dabei eine Rolle spielen? Aravind Maiya: Was Gewerbeimmobilien betrifft, befinden wir uns, wie wir jetzt sprechen, in aufregenden Zeiten, nachdem wir einige Zeit durchgemacht haben eine Flaute wegen Covid. Das letzte Kalenderjahr war ein Rekordjahr in Bezug auf die Bruttomietfläche von fast 60 Millionen Quadratmetern Mietfläche in den Kernstädten Indiens. Für das Geschäftsjahr 24 rechnen wir laut einigen IPCs mit einer potenziellen Bruttomietfläche von 65 Millionen Quadratfuß. Insgesamt sind viele dieser starken RFPs auf dem Markt, fast 20 Millionen Quadratfuß groß und 50 % dieser RFPs befinden sich in Bangalore.
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Ich bestehe auf Bangalore, weil wir bei Embassy REIT überwiegend in Bangalore ansässig sind. Nahezu 75 % unserer bestehenden und künftigen Immobilien befinden sich in Bangalore. Wir befinden uns in guten, aufregenden Zeiten und eine große Nachfrage entsteht durch das Wachstum in den Hauptstädten der Welt. Darüber können wir zu gegebener Zeit sprechen, aber im Großen und Ganzen ist es das, was im Gewerbeimmobilienbereich passiert.
Wie Sie sagten, sind Sie derzeit hauptsächlich in Bangalore, haben aber auch Pläne, nach Chennai vorzudringen, zumindest haben Sie das in Ihrem Analystentreffen zum Ausdruck gebracht. Darüber hinaus gibt es einen Vermögenspool, für den Sie die ROFO-Rechte oder das Vorkaufsrecht haben. Denken Sie darüber nach, daraus Kapital zu schlagen? Was sind Ihre Expansionspläne? Aravind Maiya: Lassen Sie mich den Expansionsplan in zwei Teile aufteilen. Das eine ist das, was wir organisches Wachstum nennen, und das zweite ist das anorganische Wachstum, bei dem neue Städte ins Spiel kommen. Allein im Hinblick auf das organische Wachstum stehen uns gute Zeiten bevor. Ich sage das deshalb, weil wir heute eine Auslastung von 85 % haben. Vor Covid lagen wir bei 95 %. Selbst wenn man also von einer stabilisierten Auslastung von 95 % ausgeht, haben wir eine gute Entwicklung vor uns, bei der der NOI und die Verteilungen allein im Vergleich zur vorhandenen Fläche, die wir haben, steigen können.
Darüber hinaus bauen wir fast 7 Millionen Quadratmeter in unseren bestehenden Parks, für die das Land bereits bezahlt ist. Wir rechnen also mit einer NOI-Rendite von über 20 % für diese bestehenden Immobilien, das ist also der zweite Hebel für organisches Wachstum. Abgesehen davon haben wir sowieso die vertragliche Eskalation um 15 % alle drei Jahre. Dies ist also ein Teil der Wachstumsgeschichte, die bereits vorhanden ist.
Dann kommt natürlich das anorganische Wachstum. Wir haben in den letzten zwei Jahren wirklich nicht viel getan, weil die Stimmung insgesamt schlecht war, die Aktie im Minus war und wir als REITs das gesamte Geld an die Anteilsinhaber zurückzahlen, was bedeutet, dass wir immer neues Kapital aufnehmen müssen, wenn wir anorganisch wachsen wollen. Natürlich wurde der Preis jetzt korrigiert, das ist der Grund, warum wir ein anorganisches Wachstum in Betracht ziehen, und Chennai ist natürlich ein Sponsor-Asset, bei dem wir ROFO-Rechte haben. Außerhalb der ROFO-Vermögenswerte bewerten wir weiterhin auch Dritte, und das ist der zweite Teil des anorganischen Wachstums, von dem wir glauben, dass er sich zu gegebener Zeit für REITs auswirken wird. Zusammengenommen, organisch und anorganisch, sollten wir uns in den kommenden Jahren auf ein gutes Wachstum des Nettobetriebsgewinns und der Ausschüttung freuen. The Street rechnet mit einem stattlichen Wachstum des Nettobetriebsgewinns, vielleicht mit einer durchschnittlichen jährlichen Rate von 12–13 %. und Sie könnten bald auf 4.000 Crore Rupien blicken. Ist das realistisch und wenn Sie von anorganischem Wachstum sprechen, welche Größe, welche Bereiche, welche Art von Regionen würden Sie erschließen?Aravind Maiya: Ich werde davon absehen, zukünftige Zahlen zu nennen. Während wir jetzt sprechen, haben wir für das Geschäftsjahr 24 eine Prognose abgegeben, wonach der NOI bei über 3.000 Crore Rupien liegen wird und von da an ansteigen wird. Aber was die Städte betrifft, wenn man sich Indien und Gewerbeimmobilien anschaut, gibt es im Großen und Ganzen sechs Städte – Bangalore, Pune, Mumbai, NCR sowie Chennai und Hyderabad, wo wir noch nicht so weit sind. Chennai ist eine Stadt, in die wir unbedingt einreisen wollen. Wir glauben, dass in Hyderabad ein gewisses Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage herrscht. Vielleicht schauen wir uns das etwas genauer an, aber wir werden in unserer Kernstadt Bangalore weiter wachsen und uns außerdem einige der anderen Städte innerhalb der fünf Städte ansehen, über die ich gesprochen habe. Wir können uns die Art des Wachstums vorstellen, die Sie erwarten würden Abhängig von der Art der Führung, die Sie vorgenommen haben, ändert sich die Uhr. Ich möchte verstehen, welche Art von Gesprächen Sie mit potenziellen Kunden führen? Wer sind jetzt Ihre größten Kunden? Wenn Sie neue Regionen akquirieren oder dort bauen, müssen Sie bereits mit einigen Kunden Gespräche führen, um einen besseren Überblick über die Art der künftigen Ausgaben zu haben? Aravind Maiya: Ich denke, das ist eine zweiteilige Frage. Was die Kunden betrifft, sind es vor allem globale Hauptstädte, die Platz beanspruchen. Wenn ich über globales Kapital spreche, sind diese unterschiedlich groß. Wir haben neue Marktteilnehmer, die nach Indien kommen und Flächen von nur 15.000 bis 30.000 Quadratmetern beanspruchen, im Gegensatz zu Unternehmen, die vor vielen Jahren nach Indien gekommen sind und ein phänomenales Wachstum verzeichnet haben. Sie rechnen mit einer Fläche von mehr als 500.000 bis einer Million Quadratfuß.
Sie decken also das gesamte Spektrum des Weltraums ab. Ich denke, das ist für sie kein Kostenfaktor mehr. Kerngeschäftsfunktionen werden aus globalen Hauptstädten nach Indien ausgelagert, vor allem aufgrund der Verfügbarkeit von MINT-Talenten sowie anderen Talenten in großem Umfang in Indien, wodurch sie ihre Präsenz ausbauen. Sie richten Transformationszentren in Indien ein. Sie wachsen. Von hier kommt also die gesamte Nachfrage.
Was den Übergang zum zweiten Teil der Frage betrifft, kommt es darauf an. Es gibt nur wenige Fälle, in denen wir nach Maß bauen. Schon bevor wir mit dem Bau beginnen, haben wir den Mieter, wir wissen genau, was wir brauchen, aber höchstwahrscheinlich beginnen wir mit dem Bau und im Laufe der Bauarbeiten kommen Mieter dazu und bitte um Platz. Und dann kommt natürlich der dritte Strom, bei dem ein Gebäude bereits verfügbar ist und die Leute sich den vorhandenen Raum ansehen. Es ist also eine Mischung aus allen dreien. Aber während wir reden, beziehen wir uns nur auf unser drittes Quartal: Wir haben drei große Vorvermietungen für drei im Bau befindliche Gebäude im Wert von 6,50.000 bis knapp 8,50.000 abgeschlossen. Diese Deals waren fast zwei Jahre lang nicht auf dem Markt, aber das ist jetzt wieder der Fall, was ein sehr positives Zeichen ist.
Die schlechte Nachricht bzw. die Kehrseite einer guten Phase in jedem Sektor ist, dass der Rohstoff auch nicht so einfach zu bekommen ist. Was halten Sie davon, sei es Sanierungen oder tatsächliche Grundstücke, denn alles ist gestiegen und die Sichtbarkeit ist höher. Wie verhandeln Sie diesen Faktor? Aravind Maiya: Ich möchte REITs klarstellen. REITs oder Real Estate Investment Trusts sind aus mehreren Gründen ein stabileres Produkt, und einer der Gründe ist, dass wir unbebautes Land nicht wirklich kaufen können. Es gibt Bedingungen gemäß der SEBI-REIT-Verordnung, die uns keine spekulativen Transaktionen erlauben. 80 % unseres Gesamtportfolios müssen immer fertiggestellt werden und Mieten erwirtschaften, was bedeutet, dass wir nicht wirklich auf dem Markt sind, um Grundstücke zu kaufen, während die verschiedenen Bauträger in dem Spiel tätig sind, in dem sie Grundstücke kaufen, bauen und möglicherweise in Zukunft anbieten könnten es dem REIT zum Verkauf übergeben.
Wir betrachten eher Gebäude, die bereits fertig sind, oder es könnte sich um größere Teile handeln, bei denen ein Teil der Bauarbeiten abgeschlossen ist und ein gewisses zukünftiges Wachstumspotenzial besteht. Das sind also die Angebote, die wir uns ansehen. Wir sind in einem anderen Markt.
Was die Gesamtkosten betrifft, so sind die Kosten in den letzten zwei Jahren gestiegen, aber die Lage hat sich stabilisiert. Auch sie ist in den letzten Monaten gesunken. Ich würde sagen, dass die Kosten ziemlich stabil geblieben sind, aber das Schöne an Gewerbeimmobilien ist, dass wir gegen Inflation geschützt sind. Es wird erwartet, dass die Mietpreise weitgehend im Einklang mit der Inflation oder manchmal sogar noch höher steigen, einschließlich der vertraglich vorgesehenen 5 %. Damit werden die Kostensteigerungen, die bereits stattgefunden haben oder in Zukunft auftreten könnten, gewissermaßen ausgeglichen unsere Meinung dazu.
Ein kurzes Wort zur Bezeichnung der Sonderwirtschaftszone. Wie wollen Sie das alles planen, denn ich verstehe, dass es auch einen GST-Aspekt gibt. Was ist angesichts all dessen jetzt der Plan bei Embassy REIT? Aravind Maiya: Das ist ein sehr positiver Schritt, vor allem, weil als Sonderwirtschaftszone ein großer Teil der Fläche nicht vermarktbar war. Jetzt betrachten wir es als Nicht-SWZ. Aus Sicht unseres Embassy REIT sind wir dabei, eine Fläche von fast 1,8 Millionen Quadratmetern abzugrenzen. In Bezug auf die Kosten kann das Baseballstadion zwischen 350 und 450 Rupien pro Quadratfuß liegen. Aber wenn wir es einmal umrechnen: Wenn wir eine Fläche in Bangalore ausweisen oder abgrenzen möchten, deren Miete mehr als 100 Rupien beträgt, könnten Sie diese Kosten innerhalb von vier Monaten amortisieren, im Vergleich zu anderen Städten wie Pune oder Noida, wo wir dies tun sich in den spezifischen Mikromärkten befinden und wir diese Kosten in sieben bis acht Monaten amortisieren können.
Insgesamt also ein sehr positiver Schritt der Regierung, für den wir sehr dankbar sind, und das war einer der letzten Gegenwinde, die es für diesen Sektor gab, der ebenfalls verschwunden ist. Es ist also ein guter Schachzug.
