Von Clare Jim und Ziyi Tang
HONGKONG/PEKING (Reuters) – Chinas Bemühungen, riesige Lagerbestände abzubauen, indem unverkaufte Häuser in bezahlbaren Wohnraum umgewandelt werden, werden klammen Bauträgern angesichts der begrenzten Größe des Programms und der potenziell niedrigen Preise wahrscheinlich nicht helfen, sagen Analysten und Bauträger.
Als Teil eines Unterstützungspakets für den krisengeschüttelten Immobiliensektor kündigte Peking im vergangenen Monat einen Plan für eine Kreditfazilität in Höhe von 300 Milliarden Yuan (41 Milliarden Dollar) an, die lokalen Staatsunternehmen Bankfinanzierungen im Wert von 500 Milliarden Yuan zum Kauf fertiggestellter und noch nicht verkaufter Eigenheime ermöglichen könnte.
Von den chinesischen Banken wird erwartet, dass sie im Rahmen dieses von der Zentralbank unterstützten Programms günstigere Kredite an staatseigene Unternehmen vergeben, um diesen zu helfen, die Häuser den Bauträgern zu „vernünftigen Preisen“ abzukaufen und sie so in bezahlbaren Wohnraum umzuwandeln.
Einige private Bauträger gehen allerdings davon aus, dass nur sehr wenige oder gar keine Projekte ausgewählt werden, da die Kreditmöglichkeiten unzureichend sind und das Programm voraussichtlich nur in größeren Städten eingeführt wird, in denen bezahlbarer Wohnraum verfügbar ist. Auch die Preisangebote staatlicher Unternehmen dürften niedrig sein, sagen sie.
Die vorsichtige Haltung der Bauträger könnte für Peking zu einer Herausforderung werden, da die zahlreichen Unterstützungsmaßnahmen der letzten zwei Jahre nicht dazu geführt haben, den Sektor wiederzubeleben. In Spitzenzeiten trug er ein Viertel zum BIP bei und bleibt weiterhin eine große Belastung für die Wirtschaft.
Xintangzhen, eine Stadt in Guangzhou, war die erste Lokalregierung nach dem Unterstützungspaket, die am 30. Mai eine Bekanntmachung zum Kauf eines „geeigneten Wohnungsbestands“ für Umsiedlungswohnungen erließ.
Die Lokalregierung werde die Häuser zum Selbstkostenpreis kaufen, berichtete China Real Estate Business, ein von der Wohnungsbaubehörde verwaltetes Medienunternehmen, unter Berufung auf die Mitteilung.
Beworben hatte sich ein Projekt, das dem staatlichen Unternehmen Jinmao und dem Großentwickler Vanke gehört, hieß es in dem Nachrichtenbericht weiter.
Einige Entwickler sagten, der Kauf zum Selbstkostenpreis, also mit einem Rabatt von 20–30 % auf den Marktpreis, sei besser als erwartet.
Ein leitender Angestellter eines privaten Bauträgers, der mit seinen Baudarlehen in Verzug geraten ist, sagte, sein Unternehmen sei an einer Bewerbung interessiert, wenn andere Städte ähnliche Angebote wie Xintangzhen machten. Er rechne allerdings damit, dass die Angebote niedrig und nicht ausreichend sein würden, um die Baukredite abzudecken.
„Wenn es nicht einmal ausreicht, um den Entwicklungskredit abzudecken, wie sollen wir dann den Kredit zurückzahlen? Die kreditgebende Bank wäre damit auch nicht einverstanden“, sagte ein leitender Mitarbeiter eines in Shanghai ansässigen Bauträgers, der aufgrund der Brisanz der Angelegenheit anonym bleiben wollte.
Analysten bei Citi und Bank of America sind allerdings der Meinung, dass Preisnachlässe von 50 Prozent notwendig seien, um den staatseigenen Unternehmen bescheidene Gewinne zu sichern, da bezahlbare Häuser gegenüber Privathäusern in der Regel um 10 bis 50 Prozent günstiger verkauft werden.
Die Geschichte geht weiter
Selbst wenn Bauträger durch den Verkauf fertiggestellter Wohnungen an staatseigene Unternehmen Gewinne erzielen, können die Lokalregierungen verlangen, dass die Erlöse für die Fertigstellung bestehender Projekte und nicht für die Rückzahlung von Schulden verwendet werden.
„Das wird uns als börsennotiertes Unternehmen und auch bei der Rückzahlung unserer Offshore-Schulden nicht helfen“, sagte ein leitender Angestellter eines anderen Bauträgers, der in Zahlungsverzug geraten ist.
Gavekal Dragonomics schätzt, dass man bei durchschnittlichen Marktpreisen mit Käufen im Wert von 500 Milliarden Yuan 12 Prozent des Wohnungsbestands finanzieren könnte, bei einem Kauf mit Preisnachlass sogar 20 Prozent.
S&P sagte, dass die Umwandlung des bestehenden Wohnungsbestands in Sozialwohnungen auch die Transaktionen im unteren Preissegment steigern und die Gesamtpreise senken würde.
Das chinesische Wohnungsbauministerium, die Zentralbank, der oberste Bankenaufseher und die lokale Wohnungsbaubehörde in Guangzhou antworteten nicht auf Anfragen um einen Kommentar. Jinmao antwortete nicht auf eine Bitte um einen Kommentar und Vanke lehnte einen Kommentar ab.
AUSFÜHRUNGSRISIKO
„Nur eine Handvoll notleidender Bauträger wird davon profitieren“, sagte Esther Liu, Kreditanalystin bei S&P Global Ratings. „(Die Fertigstellung der Bauarbeiten) ist das Problem, mit dem die notleidenden Bauträger konfrontiert sind. Sie haben nicht viele fertige Bauvorhaben.“
Während die Projektentwickler auf Klarheit hinsichtlich der Nachfrage und Preisangebote der staatseigenen Unternehmen warten, warnen einige Banker, das Programm für bezahlbaren Wohnraum könne zu einer Verschlechterung der Vermögensqualität führen, da die staatseigenen Unternehmen Schwierigkeiten hätten, ausreichende Gewinne zu erwirtschaften, um ihre Bankkredite zurückzuzahlen.
Banken können aus der 300 Milliarden umfassenden Re-Lending-Fazilität zu einem Zinssatz von 1,75 Prozent Kredite aufnehmen und damit 60 Prozent der Kredite finanzieren, die sie staatseigenen Unternehmen gewähren.
Insgesamt, so schätzen Analysten, müssten die Staatsunternehmen für diese Kredite Zinsen von etwa 2,5 Prozent zahlen, was etwa den durchschnittlichen Mietrenditen in China entspricht.
„Das ist gut für den Immobiliensektor, aber schlecht für die Staatsunternehmen und die Banken, weil man im Grunde genommen einige Risiken auf sie verlagert“, sagte der erste Geschäftsführer, der namentlich nicht genannt werden wollte, da er nicht befugt ist, mit den Medien zu sprechen.
Natürlich scheuen Banken und Lokalregierungen das Risiko.
Im Februar letzten Jahres legte die Zentralbank ein Kreditprogramm im Umfang von 100 Milliarden Yuan für die Kommunalverwaltungen in acht Städten auf, um Eigenheimbestände aufzukaufen. Bis Ende März 2024 wurden davon lediglich zwei Milliarden Yuan in Anspruch genommen.
„Wir sehen ein hohes Ausführungsrisiko, da Banken und lokale Staatsunternehmen die Kredit- und Investitionsrisiken vollständig tragen müssen“, sagte Zerlina Zeng, leitende Kreditanalystin bei CreditSights.
Die Unterstützung der Zentralregierung hat jedoch nach dem jüngsten Konjunkturpaket, das unter anderem geringere Anzahlungen und die Aufhebung von Mindestzinssätzen für Hypotheken beinhaltet, wieder mehr Besucher in die Top-Städte gelockt, sagen Analysten und Projektentwickler.
„Die Zentralregierung hat ihre Unterstützung verstärkt; der Wendepunkt ist hier die wichtige Veränderung“, sagte Karl Choi, Leiter der Immobilienforschung für Großchina bei der Bank of America.
(1 US-Dollar = 7,2455 chinesische Yuan)
(Berichterstattung von Clare Jim in Hongkong und Ziyi Tang in Peking; Bearbeitung von Sumeet Chatterjee und Jacqueline Wong)
