Gouverneur. Ron DeSantis hat am Freitag in aller Stille einen umstrittenen Gesetzentwurf zum Eigentumswohnungsrecht unterzeichnet, wegen dem die Eigentümer bereits mit Klagen drohen, wenn der Gesetzgeber in der nächsten Legislaturperiode bestimmte Bestimmungen nicht korrigiert.
Der 154 Seiten lange Gesetzentwurf HB 1021 soll vor allem die Verantwortung von Wohnungseigentümergemeinschaften und -verwaltern erhöhen. Später in diesem Jahr wurden jedoch noch weitere Bestimmungen aus einem anderen Gesetzentwurf angehängt, die Bauträgern mehr Kontrolle über Gemeinschaftsbereiche in Gebäuden mit gemischter Nutzung geben, in denen sich Wohneinheiten beispielsweise die Räumlichkeiten mit einem Hotel teilen. Der Gesetzentwurf wird am 1. Juli in Kraft treten.
Die Anwälte der Bauträger argumentieren, dass es bei Gebäuden mit gemischter Nutzung für Bauträger und Hotelbesitzer unabdingbar sei, die Kontrolle über Gemeinschaftsbereiche wie Lobby, Pool, Restaurants und Aufzüge zu behalten, da sie sicherstellen müssten, dass diese Bereiche ihren Standards entsprechen.
Stevan Pardo, ein Anwalt, der Wohnungseigentümer in viel beachteten Fällen wie dem Streit um das Miami Beach Carillon vertritt – wo sich die Bewohner und der Eigentümer des Hotels und Spas jahrelang vor Gericht darum stritten, wem die Gemeinschaftsflächen gehören –, ist nicht der Meinung, dass Bauträger sich besser um die Immobilien kümmern würden als die Wohnungseigentümergemeinschaft. Er sagt, die Gemeinschaften hätten zwar mehr persönliches Engagement für die Immobilien, delegierten die Verwaltung jedoch oft an lizenzierte Berufsverbände.
„Stellen Sie sich vor, Sie wohnen in einem Mehrfamilienhaus und besitzen nur die Luftrechte Ihrer Wohnung. Ihre Haustür gehört Ihnen nicht. Sie haben keine Rechte auf Besitz, Kontrolle oder Instandhaltung Ihrer Eingangsbereiche, Aufzüge, Flure, nichts davon. Das alles wird von einem Bauträger kontrolliert, und dieser könnte es für immer kontrollieren“, sagte Pardo. „Das ergibt keinen Sinn.“
Pardo meinte außerdem, dass der Gesetzentwurf seiner Meinung nach viel umfassender und sogar auf reine Wohngebäude anwendbar sein könnte, sodass den Bauträgern die Kontrolle über alles außer den Eigentumswohnungen selbst gegeben würde.
Doch Mark Grant, ein Immobilienanwalt und Berater des Hotels Carillon im Rechtsstreit um Miami Beach, dessen Idee es war, die spezifischen Änderungen vorzunehmen, die schließlich zu HB 1021 hinzugefügt wurden, schrieb in einer E-Mail an den Herald/Times, dass Pardo sich bei seiner Auslegung des Gesetzesentwurfs geirrt habe.
„Unter dem Strich ist die Aussage von Herrn Pardo deshalb nicht korrekt, weil es absolut keinen Grund gibt, warum ein Bauträger das Eigentumsrecht an Elementen behalten und die Kontrolle darüber behalten möchte, die üblicherweise in einer Wohnanlage gemeinsam genutzt werden“, sagte Grant.
„Bei einer Wohnanlage mit Eigentumswohnungen möchte der Entwickler alle Einheiten verkaufen, und nachdem 90 % der Einheiten verkauft sind, will er nichts mehr mit den Gemeinschaftselementen zu tun haben“, fügte er hinzu. „Es gibt keinen Gewinnanreiz, die Kontrolle darüber zu behalten … die Verwaltung der Gemeinschaftselemente ist einfach eine Belastung.“
Grant sagte, dass gemischt genutzte Eigentumswohnungsgebäude nach dem neuen Gesetz „eine Offenlegungszusammenfassung haben müssen, die die Struktur zusammenfasst und Käufer darüber informiert, dass die Vereinigung das Gebäude nicht kontrolliert. Käufern steht es frei, eine Einheit in dieser Art von Produkt zu kaufen oder nicht.“
„Wie für [Pardo’s] „Ich nenne die Tragödie von Surfside als Beispiel dafür, warum das nicht zutrifft, obwohl die Aussage, dass die Vereinigung besser in der Lage sei, sich um die Struktur zu kümmern, falsch ist“, sagte Grant. Nach dem Einsturz der Champlain Towers in Surfside im Jahr 2021 kamen die Gesetzgeber zu dem Schluss, dass ein Teil der Schuld bei der Wohnungseigentümergemeinschaft liege, die strukturelle Reparaturen am Gebäude aufgeschoben habe. Im Jahr 2022 aktualisierten sie das Gesetz, um Studien zur Rückstellung der strukturellen Integrität zu verlangen, die detailliert aufführen, wie viel Geld die Vereinigungen für diese Reparaturen zurücklegen müssen.
Die Frage, wer die Gemeinschaftsräume kontrolliert – die Eigentümer der Eigentumswohnungen und ihre Verbände oder der Bauträger – stand im Mittelpunkt mehrerer Gerichtsverfahren in Südflorida, wobei die Gerichte kürzlich zugunsten der Wohnungseigentümer entschieden. Die nachträglich hinzugefügten Bestimmungen in HB 1021 würden diese Dynamik ändern und drohen, noch anhängige Gerichtsverfahren zunichte zu machen, da sie rückwirkend gelten.
Nachdem der letzte Artikel des Herald/Times über diese umstrittenen Bestimmungen in HB 1021 erschienen war, versuchte ein Präsident einer Wohnungseigentümergemeinschaft, der in der Sache ein Interesse hat, Kontakt mit der Gesetzessponsorin, der Abgeordneten Vicki Lopez, einer Republikanerin aus Miami, aufzunehmen. Richard Ortoli ist Präsident der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Epic Hotel, das die Luxus-Epic-Residenzen in Downtown Miami kontrolliert, wegen angeblich überhöhter Preise für Gemeinschaftseinrichtungen verklagt.
Ortoli sagte gegenüber dem Herald/Times, dass die Wohnungseigentümer einen zu großen Teil der Kosten für die Renovierung gemeinsam genutzter Bereiche des Gebäudes, etwa der Hotellobby, zahlten und nichts vom Gewinn bekämen.
„Diese willkürliche Kostenverteilung ist unglaublich missbräuchlich, selbst wenn sie in den Eigentumswohnungsdokumenten vorgesehen ist“, sagte Ortoli.
Ortoli konnte Lopez nicht erreichen, traf sich jedoch am 22. Mai per Fernzugriff mit ihren Mitarbeitern, um seine Bedenken zu besprechen. Das Ganze schien nicht gut zu laufen, wie aus einer Folge-E-Mail hervorgeht, die Ortoli zwei Tage später an ihre Mitarbeiter schrieb und in die er den Herald/Times kopierte.
„Wir haben von Abgeordneter Lopez keine sinnvolle Erklärung erhalten, warum sie diese Bestimmungen verteidigt, und sie wird unweigerlich in eine Kontroverse verwickelt werden, die ihrem Ruf als Verteidigerin der Rechte der Wohnungseigentümer in Miami und anderswo in Florida nicht gerade zugutekommt“, schrieb Ortoli an Lopez‘ parlamentarischen Berater Alessandro Marchesani.
Lopez konnte für eine Stellungnahme nicht erreicht werden. Ihr Assistent Marchesani teilte in einer E-Mail mit, dass sie „derzeit nach Israel fliege und Anfang Juli zurück sein werde, um über HB 1021 zu sprechen.“
Am 11. Juni schickte Ortoli dem Herald/Times per E-Mail ein Update.
„Wir hoffen, dass die schwerwiegendsten Bestimmungen von HB 1021 durch Änderungen angegangen werden“, schrieb Ortoli. „Wenn das Gesetz nicht geändert wird, ist eine Klage definitiv eine Option.“
