Chatham Lodging Trust: Ich kaufe weiterhin die Vorzugsrendite von 8,1 %

Einführung

In den letzten Monaten habe ich den relativ niedrigen Preis der Vorzugsaktien von Chatham Lodging Trust ausgenutzt (NYSE: CLDT), da ich denke, dass das Risiko-Ertrags-Verhältnis derzeit ziemlich gut aussieht. Da es es ist eine Weile her, seit ich das letzte Mal darüber gesprochen habe (NYSE:CLDT.PR.A), wollte ich die jüngsten Finanzergebnisse noch einmal überprüfen, um sicherzustellen, dass es keine unerwarteten Überraschungen gibt. Für einen detaillierteren Überblick über die Vermögenswerte und den Geschäftsschwerpunkt des Hotel-REITs verweise ich Sie auf dieser ältere Artikel.

Chathams finanzielle Leistung bleibt robust – aus der Sicht eines Vorzugsaktionärs

Mich interessieren vor allem die Vorzugsaktien von Chatham, das heißt, ich konzentriere mich auf zwei konkrete Elemente: Wie gut ist die Vorzugsdividende gedeckt und besteht ein Bilanzrisiko, das den Wert der Vorzugsaktien gefährden könnte?

Um die erste Frage zu beantworten: Ich möchte mir immer den FFO und AFFO ansehen, der vom Hotel-REIT generiert wird, da dieser letztendlich darüber entscheidet, wie viel Cashflow hereinkommt und wofür er ausgegeben werden muss.

Wie das Bild unten zeigt, erwirtschaftete Chatham 7,9 Mio. USD FFO und 7,9 Mio. USD AFFO. Darin sind bereits die 2 Mio. USD an Vorzugsdividenden enthalten.

Dies bedeutet, dass das AFFO im ersten Quartal vor Berücksichtigung der Vorzugsdividenden fast 10 Millionen US-Dollar betrug, was bedeutet, dass der REIT nur etwas mehr als 20 % seines AFFO im ersten Quartal benötigte, um die Vorzugsdividenden abzudecken.

Ich bin mit dieser bevorzugten Dividendendeckungsquote einverstanden, da das erste Quartal für Chatham traditionell ein schwaches Quartal ist. Das wird auch deutlich, wenn man sich die AFFO-Prognose für das zweite Quartal ansieht. Wie Sie unten sehen können, strebt Chatham für das Quartal einen bereinigten FFO von 16,8 bis 18,5 Millionen US-Dollar an, was bedeutet, dass die 2 Millionen US-Dollar an bevorzugten Dividenden (die wiederum bereits in der oben erwähnten AFFO-Prognose enthalten sind) zu einer Ausschüttungsquote von knapp über 10 % führen.

Es gibt jedoch einen Vorbehalt: Der REIT plant, in diesem Jahr 37 Millionen Dollar für Investitionen auszugeben, und diese müssen noch vom AFFO abgezogen werden. Das sind relativ hohe Investitionsausgaben, aber sie ermöglichen es Chatham, Renovierungen in fünf Hotels abzuschließen. Und nur um etwas Kontext zu schaffen: Sowohl im Jahr 2022 als auch im Jahr 2023 meldete Chatham einen AFFO von 59,6 Millionen Dollar bzw. 59,7 Millionen Dollar. Das bedeutet, dass der AFFO vor Berücksichtigung der Vorzugsdividenden fast 68 Millionen Dollar betrug. Selbst wenn es in diesem Jahr kein Wachstum geben sollte, sollten die Vorzugsdividenden und die Investitionsausgaben in diesem Jahr vollständig gedeckt sein.

Ein Blick auf die Bilanz zeigt, dass der REIT über 90 Millionen Dollar in bar und gebundenen Barmitteln verfügt, was zu einer Nettoverschuldung von knapp 400 Millionen Dollar führt. Auch wichtig: 25 Hotels sind derzeit unbelastet.

Das ist nicht nur ziemlich wenig im Vergleich zu den 1,2 Milliarden Dollar an Immobilienvermögen, man darf auch nicht vergessen, dass der Buchwert der Hotelanlagen von 1,2 Milliarden Dollar bereits eine kumulierte Abschreibung von über 450 Millionen Dollar beinhaltet. Selbst wenn man die Möbel und Einrichtungsgegenstände ausklammert, übersteigen die Anschaffungskosten des Grundstücks und der Gebäude 1,5 Milliarden Dollar.

Und wie die Passivseite der Bilanz zeigt, beträgt der Gesamtwert des Eigenkapitals in der Bilanz 765 Millionen US-Dollar, wovon 120 Millionen US-Dollar auf das Vorzugskapital entfallen. Das bedeutet, dass fast 650 Millionen US-Dollar an Stammkapital vorhanden sind, das nachrangig zum Vorzugskapital ist und die ersten potenziellen Verluste auffangen kann. Und das basiert auf dem Buchwert der Vermögenswerte in Höhe von 1,2 Milliarden US-Dollar – wenn der beizulegende Zeitwert höher ist als der Buchwert, ist das „Puffer“ sogar noch größer.

Die Details zu den Vorzugsaktien der Serie A

Wie in einem früheren Artikel erläutert, hat Chatham Lodging Trust nur eine Serie von Vorzugsaktien im Umlauf, die kumulierten Vorzugsaktien der Serie A (CLDT.PR.A). Der kumulative Charakter der Vorzugsaktien ist ein wichtiges Element, denn obwohl Chatham die Dividende auf seine Stammaktien vom zweiten Quartal 2020 bis Anfang 2023 ausgesetzt hat, zahlte das Unternehmen weiterhin die Vorzugsdividende. Deshalb bin ich relativ zuversichtlich, dass der REIT auch in schwierigen Zeiten weiterhin die Vorzugsdividende ausschütten wird. Die Vorzugsaktien wurden 2021 ausgegeben, als die Ausschüttung auf die Stammaktien ausgesetzt wurde.

Die Vorzugsaktien der Serie A haben eine feste jährliche Vorzugsdividende von 1,65625 USD pro Aktie, die in vier gleichen vierteljährlichen Raten von 0,414 USD pro Aktie zahlbar ist, was eine Pro-forma-Rendite von 6,625 % basierend auf dem Nennwert von 25 USD pro Vorzugsaktie ergibt. Da die Vorzugsaktien derzeit jedoch zu etwas über 20,5 USD/Aktie gehandelt werden, beträgt die aktuelle Rendite etwa 8,1 %.

Bei einer Rendite fünfjähriger US-Staatsanleihen von 4,33 % ist der Aufschlag von fast 380 Basispunkten für mich interessant genug, um meine Position in Vorzugsaktien von Chatham Lodging Trust weiter auszubauen.

Anlagethese

Ich besitze keine Stammaktien von Chatham und bin auch nicht sehr daran interessiert, da ich die einkommensorientierten Vorzugsaktien bevorzuge. Ich denke, dass die Vorzugsdividendenrendite von 8,1 % im aktuellen Zinsumfeld weiterhin interessant bleibt, und da 6,625 % für Chatham recht niedrige Eigenkapitalkosten sind, glaube ich nicht, dass der REIT die Vorzugsaktien in naher Zukunft zurückziehen wird (Chatham kann die Vorzugsaktien ab Mitte 2026 zurückfordern).

Angesichts der hervorragenden Deckungsquote der Vorzugsdividenden und der soliden Bilanz gefällt mir das Risiko-Ertrags-Verhältnis der Vorzugsaktien von Chatham Lodging Trust und ich baue meine Position in den Vorzugsaktien weiter aus.