Der Bau von Laboren wird immer teurer und die Bautätigkeit ist im Vergleich zur Spitzenaktivität während der Pandemie zurückgegangen. Aber es gibt immer noch jede Menge Laborflächen, sodass sich Gebäudeeigentümer darum bemühen müssen, diese zu füllen, wie aus einem neuen Bericht der Gewerbeimmobilien- und Investmentfirma CBRE in dieser Woche hervorgeht.
Die Pandemie führte zu einem Boom im Laborbau, der sich aus dem Anstieg der Investitionen in Life-Science-Startups speiste. Viele, aber nicht alle Aktivitäten standen im Zusammenhang mit der Forschung und Entwicklung von Medikamenten und Impfstoffen gegen Covid-19. In den 13 wichtigsten US-amerikanischen Life-Science-Märkten, die im Bericht analysiert wurden, stellte CBRE fest, dass die Aktivität im zweiten Quartal 2023 mit fast 40 Millionen Quadratfuß im Bau ihren Höhepunkt erreichte.
Die Umstände sind jetzt anders. Das Ende der Pandemie führte zu einer Verlangsamung der Aktivität. Mittlerweile sind die Laborbaukosten um mindestens 20 % gestiegen, was CBRE auf die Inflation, steigende Materialkosten und längere Vorlaufzeiten für bestimmte Spezialgeräte zurückführt. CBRE geht davon aus, dass die laufenden Laborbauarbeiten bis 2026 auf das Niveau vor der Pandemie zurückgehen werden.
Die drei größten Life-Science-Märkte – Boston-Cambridge, San Francisco Bay Area und San Diego – weisen das größte Überangebot an Laborflächen auf. Die Leerstände erreichten in diesen Märkten im zweiten Quartal dieses Jahres ein Rekordhoch. Laut CBRE werden diese drei Top-Märkte mehrere Jahre brauchen, um das Überangebot an Laborflächen aufzufangen.
Die Bay Area ist am stärksten von der negativen Nettoabsorption betroffen, was bedeutet, dass mehr Laborflächen leer stehen als vermietet werden. In den letzten 12 Monaten erreichte die negative Nettoabsorption in diesem Markt fast 2 Millionen Quadratfuß. CBRE stellt jedoch fest, dass die Bay Area den Vorteil hat, freie Laborflächen an andere Branchen wie Cleantech vermarkten zu können.
In allen analysierten Märkten sei die Umwandlung von Laboren in andere Nutzungen, hauptsächlich Büroflächen, zurückgegangen, heißt es in dem Bericht. Als Prozentsatz der im Bau befindlichen Quadratfuß sanken diese Umwandlungen im zweiten Quartal 2024 auf 20 %, nachdem sie Anfang 2022 einen Höchststand von 35 % erreicht hatten. Laut CBRE gingen die Umwandlungsaktivitäten zurück, da Unternehmen mehr Optionen fanden, da neue, nicht vermietete Flächen hinzukamen online. Unterdessen verzeichneten San Diego und New Jersey in den letzten fünf Jahren den größten prozentualen Anstieg des im Bau befindlichen Angebots. CBRE sagte jedoch, dass die Bautätigkeit in diesen Märkten immer noch niedrig genug sei, um keine Bedenken hinsichtlich eines Überangebots hervorzurufen.
Der CBRE-Bericht stellt auch einen Anstieg der Mieterverbesserungszulagen fest, bei denen es sich um Gelder handelt, die Gebäudeeigentümer ihren Mietern für den Ausbau und die individuelle Gestaltung der Innenräume der gemieteten Räume zur Verfügung stellen. Laut CBRE sind diese Zulagen in den acht größten Märkten seit 2021 um durchschnittlich 38 % gestiegen. Laut CBRE erhöhen sich diese Zulagen typischerweise, wenn Gebäudeeigentümer einem stärkeren Wettbewerb um die Unterzeichnung von Mietern ausgesetzt sind. Die Ausstattungskosten, also die Kosten für die Gestaltung und den Bau eines Raums, der einem bestimmten Bedarf entspricht, steigen. Der Bau hochspezialisierter Räume wie Vivarien und Reinräume ist teurer. Ein Teil dieser höheren Kosten ist auf Spezialausrüstung zurückzuführen, deren Preise 30 bis 50 % über dem Niveau vor der Pandemie liegen, heißt es in dem Bericht.
„Laborvermieter kehren zum Entwicklungsansatz von vor 2021 zurück und spiegeln die Erkenntnis wider, dass der vorübergehende Höhepunkt eine Abweichung und keine neue Normalität war“, sagte Matt Gardner, CBRE Americas Leiter für Biowissenschaften, in einer vorbereiteten Erklärung. „Wir sehen weiterhin höhere Kosten für die Ausstattung, die den hochspezialisierten Charakter des Life-Science-Bereichs widerspiegeln.“
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