Eine Geschäftsfrau aus Vancouver, die behauptete, sie sei zu „mittelarm“, um eine Hypothekenschuld in Höhe von rund 3 Millionen US-Dollar abzubezahlen – obwohl sie erst 2018 ein Nettovermögen von über 94 Millionen US-Dollar geltend machte – wurde zur Rückzahlung verurteilt.
In einer diese Woche ergangenen und online veröffentlichten Entscheidung bezeichnet die Kanzlerin des Obersten Gerichtshofs von British Columbia, Meg Gaily, den Fall von Helen Chan Sun als „anders als alle anderen“, die sie bisher gehört habe.
„Ich finde, dass Frau Sun einen verschwenderischen Lebensstil führt und regelmäßig in Luxusgeschäften einkauft, was darauf hindeutet, dass jemand ein Einkommen hat, das weit über den 60.000 bis 70.000 US-Dollar liegt, die sie angeblich jährlich verdient“, heißt es in Gailys Urteil.
„Ich fand ihre Aussage, dass es sich bei vielen der Käufe um Geschenke oder Preise für Personen in ihren Unternehmen oder Investoren handelte, nicht glaubwürdig und ihre Unfähigkeit, sich an bestimmte größere Käufe zu erinnern oder diese zu identifizieren … entzieht sich jeder Glaubwürdigkeit.“
Ursprung der Schulden
Gaily wurde gebeten, in einem von GC Capital Inc. eingeleiteten „Vorladung an den Schuldner“-Verfahren zu dem Fall Stellung zu nehmen.
Laut Gailys Entscheidung vergab dieses Unternehmen im Jahr 2018 eine Hypothek in Höhe von 4,5 Millionen US-Dollar an zwei Unternehmen, 1161359 BC Ltd. und Cameray Garden Holdings Ltd. Sun fungierte als einer von zwei Bürgen der Hypothek.
Als die Unternehmen im Juni 2019 mit der Hypothek in Verzug gerieten, leitete GC ein Zwangsvollstreckungsverfahren ein. Im Februar 2020 gewann es ein Urteil gegen Sun und die anderen an der Hypothek beteiligten Parteien über einen Gesamtwert von 5.332.811,87 US-Dollar.
Aus der Entscheidung geht hervor, dass Sun und GC im März 2021 eine Vergleichsvereinbarung getroffen haben, in der Sun sich bereit erklärte, 5.677.159 US-Dollar in Raten zu zahlen.
„Frau Sun hat etwa 3.000.000 US-Dollar für die Schulden bezahlt, aber seit Sommer 2022 weigert sich Frau Sun, den Restbetrag zu begleichen“, heißt es in der Entscheidung.
In Gailys Entscheidung wird die Adresse der Immobilie, die mit der Hypothek finanziert werden sollte, nicht angegeben, sondern lediglich als „Immobilienentwicklung in Burnaby“ bezeichnet. In der Entscheidung werden keine Einzelheiten darüber genannt, was zum Zahlungsausfall der Empfänger der Gelder geführt hat.
In seinem Antrag beim Gericht forderte GC Gaily auf, Sun zu verurteilen, monatlich 300.000 US-Dollar für die Restschuld zu zahlen.
Im Gegensatz dazu teilten Sun und ihre Anwälte dem Gericht mit, dass ihre Zahlungsfähigkeit „durch den aktuellen Immobilienmarkt beeinträchtigt“ worden sei und dass sie „mangelhaft an Bargeld“ sei. Sie baten Gaily, ihr eine Zahlung von lediglich 3.000 US-Dollar pro Monat aufzuerlegen, was einem Prozent dessen entspricht, was GC forderte.
„Teure Einkäufe in Luxusgeschäften“
Laut Gailys Entscheidung war die Vorladung zum Schuldnerverfahren zunächst für eine halbtägige Anhörung am 27. März 2024 angesetzt.
Stattdessen wurde die Anhörung dreimal fortgesetzt und endete schließlich am 28. November.
Die Anwälte von GC befragten Sun „ausführlich“ zu ihrem Nettovermögen und dem Inhalt der Dokumente, die sie für die Anhörung und für frühere damit zusammenhängende Fälle eingereicht hatte, heißt es in der Entscheidung.
„Frau Sun hat ausgesagt, dass sie den aktuellen Wert ihres Vermögens, d und 21.238.533,41 $ im November 2023.
Der Entscheidung zufolge besitzt oder kontrolliert Sun mehrere Unternehmen, die in der Immobilienentwicklung in BC tätig sind, und pries in einer ihrer eidesstattlichen Erklärungen den Erfolg eines dieser Unternehmen – Landmark Premiere Properties Ltd., dessen CEO sie ist.
Trotzdem sagte Sun vor Gericht, sie verdiene zwischen 60.000 und 70.000 US-Dollar im Jahr, fahre von ihren Unternehmen geleaste Fahrzeuge, wohne bei ihrer Mutter und zahle keine Miete.
Persönliche Kontoauszüge, die sie zur Verfügung stellte, zeigten monatlich eingehende Überweisungen von Landmark Premier in Höhe von etwa 4.000 US-Dollar. Sie wiesen jedoch auch „zwei Einzahlungen von jeweils 31.250 US-Dollar“ im August und Oktober 2023 aus.
„Frau Sun sagte aus, dass ihr diese Gelder von Landmark Premiere Properties (Central Plaza) Ltd. („Landmark Central Plaza“) zur Verfügung gestellt wurden (einem Unternehmen, dessen einer von zwei Direktoren sie ist und an dem ein anderes Unternehmen allein ihr gehört). 50 Prozent der Anteile)“, heißt es in der Entscheidung von Gaily.
„Frau Sun sagte, dass das Unternehmen sie gebeten habe, diese Gelder in seinem Namen zu spenden, aber es lagen mir keine Beweise vor, die dies bestätigten (z. B. Kopien von Spendensteuerbescheinigungen).“
In ähnlicher Weise zeigten persönliche Kreditkartenabrechnungen, die Sun zur Verfügung stellte, dass sie „im Laufe des Jahres 2023 regelmäßig teure Einkäufe in Luxusgeschäften tätigte“, heißt es in der Entscheidung, in der Einkäufe in der Dior-Boutique im Hotel Vancouver und dem Cartier-Geschäft im Bellagio in Las aufgeführt sind Vegas und unter anderem die Hermes- und Holt Renfrew-Filialen in Vancouver.
Sie teilte dem Gericht mit, dass die Käufe im Namen ihrer Unternehmen getätigt worden seien und dass sie Quittungen vorgelegt und diese erstattet bekommen habe. Auf die Frage, warum sie für solche Einkäufe keine Firmenkarte verwende, antwortete sie, dass sie ihre Privatkarte nur zu Zeiten benutzte, in denen sie ihre Firmenkarten nicht bei sich hatte, beispielsweise am Wochenende.
Aktionärsdarlehen in Höhe von 18 Millionen US-Dollar
Während der Anhörung befragten die Anwälte von GC Sun zu Beweisen dafür, dass Landmark Premiere ihr 18 Millionen Dollar schuldet.
Als Antwort darauf behauptete sie, sie könne „den genauen Betrag nicht bestätigen“, da sie „nicht über die Daten verfüge“, so Gailys Entscheidung. Sun weigerte sich auch, den Betrag zu schätzen, den das Unternehmen ihr schuldet, sagte aber, sie könne „anerkennen“, dass es sich um einen erheblichen Betrag handele.
„Sie gab außerdem zu, dass sie von Landmark Premiere nie Zahlungen für das von ihr gewährte Gesellschafterdarlehen erhalten hat“, heißt es in der Entscheidung.
„Frau Sun bestreitet nicht, dass ihr Geld geschuldet wird, das weit über die Schulden gegenüber GC hinausgeht, nämlich die 18.000.000 US-Dollar, die Landmark Premiere ihr im Rahmen ihres Aktionärsdarlehens schuldet“, heißt es weiter.
„Trotz ihrer Aussage, dass sie den Wert der von ihren Unternehmen gehaltenen Immobilien oder ihr eigenes Nettovermögen nicht kannte, finde ich, dass Frau Sun eine anspruchsvolle Geschäftsfrau ist, die stark in die Immobilienentwicklung im Lower Mainland investiert hat, und ich bin damit zufrieden.“ Mir liegen die Beweise vor, dass ihr persönliches Nettovermögen 20.000.000 US-Dollar übersteigt, so dass sie in der Lage ist, die Schulden gegenüber GC zu begleichen.“
Gaily stellte fest, dass Sun keine Beweise dafür vorgelegt habe, dass Landmark Premiere zahlungsunfähig oder aus anderen Gründen nicht in der Lage sei, ihr Gesellschafterdarlehen zurückzuzahlen.
Darüber hinaus stellte der Standesbeamte fest, dass keine Beweise dafür vorgelegt worden seien, dass der aktuelle Immobilienmarkt und die aktuellen Zinssätze es für Sun schwierig machen würden, GC 300.000 US-Dollar pro Monat zu zahlen.
„Unabhängig davon beweist die Tatsache, dass ein Schuldner über ausreichende Vermögenswerte verfügt, die bei Veräußerung die Schulden begleichen könnten, dass er über die Mittel dazu verfügt“, heißt es in Gailys Entscheidung.
„Die Tatsache, dass es für Frau Sun möglicherweise nicht bequem ist, dies zu tun, ändert nichts an dieser Entschlossenheit, insbesondere wenn die Schwierigkeit allein aus der komplexen Unternehmensstruktur resultiert, die die Schuldnerin selbst aufgebaut hat.“
Gaily forderte Sun auf, 300.000 US-Dollar pro Monat zu zahlen, wie GC verlangte.
