Immobilieneinkommen: Klassenbestes Wachstum, ein Rabatt über mehrere Jahrzehnte und eine Rendite von 6 %

Anfang des Jahres berichteten wir über Realty Income (NYSE:O) in einem Artikel mit dem Titel: „Immobilieneinkommen: Über 30 %+ Aufwärtspotenzial zum fairen Wert“.

Der Hauptpunkt dieses Artikels war, dass das Unternehmen im Vergleich zu den Cashflows auf einer einfachen Basis.

Obwohl das Unternehmen seit unserer Einstufung als „Stark kaufen“ eine positive Gesamtrendite erzielt hat, blieb es in diesem Zeitraum hinter der Wertsteigerung des S&P 500 von über 8 % zurück:

Spulen wir in die Gegenwart vor: Das Unternehmen steigert Umsatz und Gewinn weiterhin in einem soliden Tempo, aber die Aktie bleibt bei der 50-Dollar-Marke hängen. Das dürfte für Anleger frustrierend sein, die in der ersten Hälfte dieses Jahres andere Sektoren wie die großen Technologieunternehmen aufsteigen sahen.

Trotzdem glauben wir noch immer, dass O eine der attraktivsten Möglichkeiten auf dem Markt ist.

Heute wollten wir um das Unternehmen noch einmal zu besuchen, die Wachstumsaussichten von O zu untersuchen und letztlich zu erklären, warum wir immer noch an die Geschichte glauben und O für einen „starken Kauf“ halten.

Lassen Sie uns eintauchen.

O’s Finanzen

Falls Sie O noch nicht kennen (was unwahrscheinlich ist): Das Unternehmen ist ein beliebter Real Estate Investment Trust, also eine spezielle Unternehmensform, die Immobilien besitzt und in diese investiert.

Das Kerngeschäft von O sind Gewerbeimmobilien mit Schwerpunkt Einzelhandel. Das bedeutet, dass das Unternehmen Gebäude besitzt, in denen sich hauptsächlich Lebensmittelgeschäfte, Convenience Stores, Dollar-Läden, Drogerien, Schnellrestaurants und dergleichen befinden.

Das Unternehmen besitzt derzeit mehr als 16.414 Immobilien, die über die USA, Großbritannien und Europa verteilt sind.

Seit unserem ersten Artikel hat O die Ergebnisse des ersten Quartals veröffentlicht, die zwar den FFO verfehlten, aber den Umsatz übertrafen:

Während das Verfehlen des FFO weitgehend enttäuschend war, war das Umsatzwachstum von fast 40 % im Jahresvergleich aufgrund der Portfolioerweiterung, hoher Mietrückgewinnungsraten und der kontinuierlichen Umsetzung durch das Management ein erfreulicher Erfolg.

Wenn man etwas herauszoomt, kann man die Auswirkungen der jüngsten Fusionen und Übernahmen auf das finanzielle Wachstum von O erkennen, das robust war:

Das Umsatzwachstum war stark und der AFFO stieg, da das Portfolio von O durch neue Immobilien anwuchs, die begonnen haben, Cashflows zu generieren.

Wenn wir einen Moment innehalten, gibt es eine Reihe von Dingen, auf die Sie bei der Analyse einer Aktie achten könnten, aber für uns gibt es in diesem Fall drei Hauptgründe, warum wir O als eine „starke Kauf“-Investition mögen:

Beste Diversifizierung seiner Klasse. Bestes Wachstum seiner Klasse. Ein Jahrzehnttief beim Vielfachen.

Zusammengefasst sind wir der Meinung, dass hier erhebliches Aufwärtspotenzial besteht.

Beginnen wir mit der Diversifizierung von O.

Wir haben zwar erwähnt, dass das Unternehmen eine Menge Immobilien besitzt, sind aber nicht näher auf Einzelheiten eingegangen. Schauen wir uns das jetzt einmal an. Wie wir in unserem ersten Artikel festgestellt haben, sind die Immobilien, die O besitzt, im Allgemeinen gut über verschiedene Branchen und Regionen diversifiziert:

Das Unternehmen besitzt 15.450 Gewerbeimmobilien in den USA, Großbritannien, Irland, Spanien und Italien, hauptsächlich im Einzelhandelssegment, obwohl das Unternehmen auch einige Engagements im Industrie- und Glücksspielsektor (Casino) hat:

Mit diesen Immobilien erzielt O Umsatz und Cashflow aus langfristigen Mietverträgen (über 15 Jahre), was sich im Laufe der Zeit als lukratives und stabiles Geschäftsmodell erwiesen hat.

Das Geschäftsmodell hat selbst in Zeiten konjunktureller Abschwünge zu sehr hohen Vermietungs- und Einzugsquoten geführt, und da das Portfolio weiter wächst, erwarten wir, dass diese (man könnte es auch als „Festung“ bezeichnen) Bilanz nur noch stärker wird.

Kein Mieter macht mehr als 1 % des Umsatzes aus, was in der Immobilienwelt äußerst beeindruckend ist, und nur 5 % der Mieter stehen auf einer Art Kredit-Überwachungsliste.

Aus unserer Sicht ist das aktuelle Portfolio hinsichtlich Größe und Sicherheit absolute Spitzenklasse.

Abgesehen von den Portfoliostatistiken auf oberster Ebene hat das Management jedoch bewiesen, dass es opportunistisch ist, was ein starker Frühindikator ist, der uns sehr gefällt.

Ein Großteil der jüngsten Investitionen von O im ersten Quartal konzentrierte sich auf Großbritannien und Europa. Angesichts der insgesamt schwächeren Wirtschaftslage in diesen Regionen mögen einige dies als schlechten Schachzug betrachten, wir jedoch sehen darin eine Gelegenheit, günstig zu kaufen.

Dies wird auch anhand der Statistiken deutlich, da O bei diesen Investitionen im Vergleich zu inländischen Deals höhere Renditen erzielen konnte:

Im ersten Quartal investierten wir 598 Millionen US-Dollar mit einer anfänglichen gewichteten durchschnittlichen Cash-Rendite von 7,8 % in drei Immobilienarten: Einzelhandel, Industrie und Rechenzentren. Mehr als die Hälfte dieses Volumens, also rund 323 Millionen US-Dollar, wurde in Europa und Großbritannien mit einer anfänglichen gewichteten durchschnittlichen Cash-Rendite von 8,2 % investiert.

Dies beweist für uns, dass O weiterhin nach den besten Kapitalverwendungsmöglichkeiten sucht und bereit ist, über lange Zeiträume hinweg disziplinierte Investitionsentscheidungen mit Aktionärsgeldern zu treffen. Für eine langfristige Investition ist dies genau das, wonach Sie suchen.

Obwohl O eindeutig gut diversifiziert und risikoarm ist, überrascht es Sie vielleicht auch, dass das Unternehmen das beste Wachstum seiner Klasse liefert:

Seeking Alphas Quant-Score bewertet das Wachstumsprofil von O mit „A+“, was bedeutet, dass es eines der am schnellsten wachsenden Unternehmen im Immobiliensektor ist. Der Screenshot oben deckt nicht alle Wachstumsmetriken ab, die das System von SA verfolgt, aber wir konnten nicht alles in ein Bild integrieren.

Es genügt zu sagen, dass die Wachstumsraten durch die Bank stark sind.

Wenn man etwas näher heranzoomt, findet man eine perfekte Zusammenfassung dieses Wachstums in O’s vorausschauender AFFO-Wachstumszahl, die bei 3,42 % liegt. Da die Leitzinsen gestiegen sind und sich die Wirtschaft in den letzten 12 bis 18 Monaten verschlechtert hat, sind die AFFO-Wachstumsraten in der gesamten Branche aufgrund einer schwächeren Preissetzungsmacht bei den Mieten und höherer Kapitalkosten gesunken.

Derzeit liegt der Branchendurchschnitt bei etwa 1,5 %, sodass die erwartete Wachstumsrate von O hinsichtlich der wichtigsten Kennzahl für den Sektor tatsächlich mehr als doppelt so hoch ist wie die des Marktes.

Das Management scheint sogar noch optimistischer zu sein als die Analysten, wir glauben jedoch, dass das prognostizierte AFFO-Wachstum pro Aktie von 4,3 % angesichts der hohen Verwässerung des Unternehmens nur schwer zu erreichen sein wird:

Unser für 2024 prognostiziertes operatives Renditeprofil von etwa 10 %, das eine erwartete Dividendenrendite von knapp 6 % und ein AFFO-Wachstum pro Aktie von etwa 4,3 % umfasst (unter der Annahme, dass wir den Mittelpunkt der Prognose erreichen), ist eine Bestätigung unseres Wertversprechens.

Wie dem auch sei: Das große Portfolio von O bietet dem Unternehmen viele Größenvorteile bei der Reinvestition von FFO und Kapitalrecycling, die eine Optimierung zu besseren als den Branchendurchschnitten ermöglichen.

Aufgrund seiner Effizienz und Diversifizierung ist O in der gewerblichen Immobilienbranche kaum zu schlagen.

O’s Bewertung

Normalerweise würde man von einem Unternehmen mit diesem Profil einen Premiumpreis erwarten, das ist bei O jedoch nicht der Fall. Historisch wurde das Unternehmen im Bereich des 17- bis 20-fachen AFFO gehandelt, was einem historischen Aufschlag entspricht.

Dies ist derzeit jedoch nicht der Fall.

Die Aktien haben sich nicht nur deutlich von dieser Spanne entfernt, sie liegen auch unter dem Marktdurchschnitt, was einfach nicht viel Sinn ergibt, wenn man die Leistung des Unternehmens und seine Kapitalallokationsstrategie insgesamt betrachtet:

O erhält vom Quant-System von SA die Bewertungsnote „B-“, wir meinen jedoch, dass die Note eher etwas näher bei „A“ oder „A-“ liegen sollte.

Mit dem 12,5-fachen des Forward-AFFO wird O auf einem Mehrjahrzehnte-Tief gehandelt, das es seit der Finanzkrise nicht mehr erreicht hat.

Brad Thomas hat dies in einem kürzlich erschienenen Artikel anhand eines Diagramms gezeigt, das uns sehr gut gefallen hat. Deshalb haben wir es im Folgenden für Sie wiedergegeben:

Das ist der Punkt – selbst während Covid wurde O nicht mit einem solchen Abschlag gehandelt. Das ist ein starkes Indiz dafür, dass jetzt der richtige Zeitpunkt ist, zuzuschlagen.

Generell haben wir das Gefühl, dass die Anleger zunehmend skeptischer gegenüber O’s Fähigkeiten im Umgang mit Geschäften werden, aber wir glauben, dass es nicht viele Daten gibt, die diese Behauptung stützen. Diese Wahrnehmung hat wahrscheinlich teilweise zu dem Abschlag geführt.

Letztlich gäbe es keine großen Chancen, wenn die Marktpreise immer perfekt wären.

Angesichts des extremen Multiplikators über mehrere Jahrzehnte, des Wachstumsprofils und der unglaublichen Diversifizierung scheint O sehr, sehr gut positioniert zu sein, um langfristig Gesamtrenditen zu erzielen, die den Markt übertreffen.

Risiken

Das Hauptrisiko besteht hier in der Verwässerung.

Unabhängig davon, wie stark die Finanzen sind oder wie hochwertig der Vermögenspool ist: Wenn das Unternehmen sein Wachstum durch Verwässerung finanziert, wird es ein harter Kampf um die Wertsteigerung.

Seit der Fusion im Jahr 2022 bevorzugt O Finanzierungsgeschäfte und Neuinvestitionen mit Verwässerung, was den Aktienkurs stark belastet hat:

Da Schuldtitel aufgrund des Zinsumfelds aus der Mode gekommen sind, führte O’s ständiges Anzapfen des Aktienmarktes zu stagnierenden Preisen für die Anleger.

Doch dies ist der Punkt: Auch wenn sich die Anzahl der verwässerten Aktien in den letzten fünf Jahren mehr als verdoppelt hat, können wir nicht behaupten, dass es sich um eine Fehlallokation von Kapital gehandelt hätte.

Da die Kapitalkosten von O auf der Fremdkapitalseite gestiegen sind, betrachtet das Unternehmen die Finanzierungskosten von rund 6 % durch Eigenkapital zunehmend als attraktive Möglichkeit, Geschäfte abzuschließen. Kurzfristig war das in Bezug auf Angebot und Nachfrage nicht die beste Lösung, aber langfristig denken wir, dass es eigentlich keine so große Sache ist und den Aktionärswert steigern könnte.

Darüber hinaus hat das Management erklärt, dass künftig vermutlich nicht mehr so ​​häufig auf den Märkten gehandelt werden muss:

Damit stehen uns etwa 63 Millionen US-Dollar an ausstehendem Eigenkapital für zukünftige Abwicklungen zur Verfügung. Und zusammen mit dem jährlichen freien Cashflow von etwa 825 Millionen US-Dollar, der uns nach der Fusion mit Spirit und dem von Sumit erwähnten Veräußerungsprogramm zur Verfügung steht, glauben wir, dass unsere Investitionsprognose von 2 Milliarden US-Dollar für das Jahr finanziert werden kann, ohne dass wir die Märkte anzapfen müssen.

Obwohl die Bereitschaft des Managements, die Aktionäre zu verwässern, etwas nachzulassen scheint, besteht kein Zweifel daran, dass die Aktie, sollte sie wieder anziehen, weitere Verluste hinnehmen könnte. Dies ist ein wichtiges Risiko, das im Auge behalten werden muss, und letztlich die Kosten des Wachstums.

Zusammenfassung

Insgesamt halten wir das Profil von O jedoch für äußerst attraktiv, und anhaltende zweistellige Renditen bis zum Ende dieses Jahrzehnts scheinen kein unerreichbares Ziel zu sein.

Die Aktie hat im Jahr 2024 bisher enttäuscht, aber lassen Sie sich dadurch nicht von den hervorragenden langfristigen Chancen bei diesem Immobiliengiganten ablenken.

Wir bekräftigen unsere Bewertung „Stark kaufen“ für „O“.

Prost!