Die Refinanzierung Ihrer Hypothek kann zwar eine große Geldeinsparung sein, aber auch schnell teuer werden. Zwischen Antragsgebühren, Wertgutachten und Abschlusskosten, die sich auf Tausende belaufen können, kostet eine Refinanzierung manchmal fast so viel wie der Kauf eines Eigenheims.
Die gute Nachricht? Sie können diese Kosten senken – sowohl im Voraus als auch über die Laufzeit Ihres Darlehens. So erhalten Sie eine kostengünstige Sanierung und behalten mehr von den Ersparnissen dort, wo sie hingehören: in Ihrer Tasche.
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Wenn Kreditgeber für Hypothekenrefinanzierungen eine kostengünstige Refinanzierung oder eine Refinanzierung mit niedrigen Abschlusskosten anbieten, meinen sie in Wirklichkeit eine Senkung der Gebühren, die für den Ersatz Ihrer aktuellen Hypothek durch eine neue anfallen. Zu den üblichen Gebühren gehören Bewertungs-, Titel-, Kreditvergabe-, Zeichnungs- und Aufnahmegebühren – und sie belaufen sich in der Regel auf 2 bis 6 % Ihres Kreditbetrags.
Es ist wichtig, den Unterschied zwischen einer kostengünstigen und einer kostengünstigen Reparatur zu verstehen. Eine echte „kostengünstige“ Refinanzierung reduziert diese Kosten, während eine „keine Abschlusskosten“-Refinanzierung sie normalerweise nur woanders hin verlagert.
Bei einer Refinanzierung ohne Abschlusskosten zahlt der Kreditgeber die Gebühren beim Abschluss für Sie. Sie können diese Gebühren jedoch weiterhin auf zwei Arten bezahlen. Erstens könnten Sie einen höheren Zinssatz zahlen. Zweitens könnten Sie die Abschlusskosten in Ihren Hypothekensaldo einrechnen, und zwischen dem höheren Kapital und den auf diesen Restbetrag gezahlten Zinsen würden Sie auf lange Sicht mehr zahlen. In jedem Fall liegt der Schlüssel zum Geldsparen darin, zu wissen, wo die Kosten liegen und welche Sie verhandeln oder eliminieren können
Durchsuchen Sie Kreditgeber und vergleichen Sie Kreditschätzungen Zeile für Zeile
Die Refinanzierungssätze und -gebühren können je nach Kreditgeber stark variieren. Bevor Sie sich auf ein Refinanzierungsangebot festlegen, holen Sie mindestens drei Kreditschätzungen ein, bei denen es sich um standardisierte Formulare handelt, in denen alle Kosten aufgeschlüsselt sind. Vergleichen Sie Einzelposten wie Bearbeitungsgebühren, Zeichnungskosten und Rabattpunkte.
Wenn Ihnen die Gebühren eines Hypothekengebers bei einem Unternehmen hoch erscheinen, nutzen Sie ein Konkurrenzangebot als Druckmittel. Viele Kreditgeber werden versuchen, das Angebot eines Mitbewerbers zu erreichen oder zu übertreffen. Sogar ein paar Hundert Dollar, die bei den Abschlusskosten eingespart werden, können Ihren Break-Even-Punkt verkürzen (die Zeit, die benötigt wird, bis Ihre Refinanzierungseinsparungen die Vorabkosten überwiegen).
Kreditgeberkredite können dazu beitragen, Ihre Refinanzierungskosten auszugleichen. Im Wesentlichen akzeptieren Sie einen etwas höheren Zinssatz als Gegenleistung dafür, dass der Kreditgeber einen Teil (oder alle) Ihrer Abschlusskosten übernimmt. Dies ist eine beliebte Möglichkeit, eine kostengünstige Refinanzierung zu erhalten, ohne Bargeld mit an den Tisch zu nehmen.
Diese Strategie bringt einen Vorbehalt mit sich: Der höhere Zinssatz erhöht Ihre monatliche Zahlung und die gesamten Zinskosten. Aus diesem Grund sind Kreditgeberkredite am sinnvollsten, wenn Sie vor Erreichen der Gewinnschwelle einen Verkauf oder eine erneute Refinanzierung planen. Wenn Sie planen, im Haus zu bleiben und Ihre ursprüngliche Hypothek über einen längeren Zeitraum zu behalten, zahlen Sie auf lange Sicht mehr.
Während viele Abschlusskosten fix sind, ist es möglich, die Abschlusskosten zu senken, um eine kostengünstige Refinanzierung zu erreichen. Wenn der Eigentumstitel Ihrer Immobilie beispielsweise seit dem Kauf des Hauses nicht den Besitzer gewechselt hat, bietet Ihr Eigentumsversicherer möglicherweise eine Neuausstellungsrate an.
Bei einem Titel-Neuausstellungspreis handelt es sich im Grunde um einen Rabatt auf die Titelversicherung bei der Refinanzierung. Da der Emittent die Eigentumshistorie Ihrer Immobilie bereits während Ihrer ursprünglichen Kauftransaktion überprüft hat, muss er diese Recherche nicht noch einmal durchführen. Als Ergebnis erhalten Sie einen niedrigeren „Neuausstellungs“-Tarif, anstatt den vollen Preis für eine neue Titelpolice zu zahlen, wodurch Hunderte eingespart werden könnten.
Eine weitere Strategie zur Reduzierung zusätzlicher Gebühren besteht darin, einen flexiblen Zeitplan zu haben. Wenn Sie es nicht eilig haben, vor einem bestimmten Datum abzuschließen, können Sie Gebühren für Dinge wie eine Eilbewertung vermeiden, für die in der Regel eine Prämie anfällt. Die Einhaltung von Standardfristen kann auch dazu beitragen, Kosten zu senken, indem zusätzliche Gebühren für längere Zinsbindungen vermieden werden, die von Ihnen verlangen, dass Sie dafür zahlen, dass Ihr Zinssatz über die Standardfristen für Zinsbindungen des Kreditgebers hinaus gesperrt bleibt.
Schließlich möchten Sie vielleicht noch einmal darüber nachdenken, Rabattpunkte zu zahlen. Auch wenn Punkte Ihren Zinssatz senken, handelt es sich dennoch um Vorabkosten, die bei Abschluss zu zahlen sind. Wenn Ihr Ziel eine Sanierung mit niedrigen Abschlusskosten ist, ist es möglicherweise besser, das Geld zu behalten.
Wenn Sie sich bei demselben Hypothekengeber umfinanzieren möchten, fragen Sie, ob dieser Treuerabatte oder Gebührenbefreiungen anbietet.
Haben Sie Bankkonten bei einem anderen Unternehmen als Ihrem Kreditgeber? Fragen Sie sie auch nach Rabatten. Viele Kreditgenossenschaften und große Banken bieten reduzierte Abschlusskosten für bestehende Kunden an. Einige Arbeitgeber arbeiten sogar mit Kreditgebern zusammen, um Hypothekenvergünstigungen anzubieten.
Bei einer kostengünstigen Refinanzierung geht es nicht nur darum, die Abschlusskosten zu minimieren. Es geht auch darum, Ihren neuen Kredit so einzurichten, dass Sie Monat für Monat weniger ausgeben. Nutzen Sie diese Tipps, um die Zahlungen zu senken und die Refinanzierungseinsparungen über Jahre hinweg aufrechtzuerhalten.
Ihre Kreditwürdigkeit spielt eine große Rolle bei der Bestimmung Ihres Refinanzierungssatzes. Durch die Verbesserung Ihrer Kreditwürdigkeit können Sie Ihren Zinssatz um einen halben Prozentpunkt oder mehr senken, was zu erheblichen monatlichen Einsparungen führt.
Bevor Sie sich bewerben, rufen Sie Ihre Kreditauskünfte kostenlos bei AnnualCreditReport.com ab und prüfen Sie sie auf Fehler. Widerlegen Sie etwaige Fehler bei der zuständigen Kreditauskunftei, zahlen Sie revolvierende Schulden ab, halten Sie Ihre Kreditauslastung unter 30 % und vermeiden Sie die Eröffnung neuer Konten, wenn der Zeitpunkt näher rückt, an dem Sie sich refinanzieren möchten. Einfache Schritte zur Sanierung Ihrer Kreditwürdigkeit können zu geringfügigen Score-Steigerungen und niedrigeren Zinssätzen führen.
Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) misst, wie viel Ihres monatlichen Einkommens für die Schuldentilgung verwendet wird. Es zeigt Kreditgebern an, wie bequem Sie einen neuen Kredit aufnehmen können. Je niedriger der DTI-Prozentsatz, desto stärker sieht Ihre Bewerbung aus.
Um Ihre DTI-Quote zu verbessern, zahlen Sie hochverzinsliche Schulden und Privatkredite ab oder suchen Sie nach Möglichkeiten, Ihr Einkommen vorübergehend durch Überstunden, Nebenjobs oder Prämien zu steigern. Eine Reduzierung Ihres DTI-Verhältnisses kann Ihre Wahrscheinlichkeit einer Hypothekengenehmigung erhöhen und Ihnen dabei helfen, einen niedrigeren Zinssatz zu sichern.
Ihr Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) vergleicht den Betrag, den Sie für Ihr Haus schulden, mit dessen Wert. Kreditgeber messen damit das Risiko: Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto sicherer erachtet der Kreditgeber den Kredit.
Sie können Ihr Eigenkapital erhöhen und Ihre LTV-Quote senken, indem Sie zusätzliche Kapitalzahlungen leisten und in wertsteigernde Hausverbesserungen investieren oder durch Marktwertsteigerungen. Eine niedrigere LTV-Quote könnte Ihnen einen besseren Zinssatz einbringen oder sogar die Notwendigkeit einer privaten Hypothekenversicherung (PMI) überflüssig machen, die Kreditgeber für herkömmliche Kredite verlangen, wenn Sie weniger als 20 % Eigenkapital in Ihrem Haus haben.
Berücksichtigen Sie den Zeitpunkt und die Marktbedingungen
Die Zinssätze schwanken ständig und der Zeitpunkt Ihrer Refinanzierung kann einen großen Unterschied machen. Selbst eine Senkung Ihres Hypothekenzinses um 1 % kann zu Hunderten monatlichen Einsparungen und Tausenden über die Laufzeit Ihres Darlehens führen.
Aber wann ist der richtige Zeitpunkt, Ihren Hypothekenzins festzulegen? Wenn Sie feststellen, dass die Zinssätze tendenziell sinken, sollten Sie erwägen, Ihren Zinssatz zu sperren, wenn Sie sicher sind, dass Sie sich dem Tiefpunkt nähern.
In einem Umfeld mit schwankenden Zinssätzen kann es von Vorteil sein, mit einem Kreditgeber zusammenzuarbeiten, der Zinsanpassungsoptionen anbietet. Diese Vereinbarungen ermöglichen es Ihnen, sich einen niedrigeren Zinssatz zu sichern, wenn die Marktzinsen vor Abschluss fallen, und tragen so dazu bei, die Angst zu lindern, Ihren Zinssatz möglicherweise zu früh festzulegen.
Typische Refinanzierungsgebühren liegen je nach Standort, Kreditart und Hypothekengeber zwischen 2 % und 6 % Ihres Kreditsaldos. Bei einer Hypothek in Höhe von 300.000 US-Dollar ergibt das am Abschlusstisch etwa 6.000 bis 18.000 US-Dollar. Diese Kosten umfassen Bewertungs- und Eigentumsgebühren, staatliche Aufzeichnungsgebühren und Gebühren für die Kreditvergabe. Sie können diese häufig reduzieren, indem Sie sich umschauen, einen Kredit beantragen oder frühere Titelarbeiten wiederverwenden. Fordern Sie immer einen detaillierten Kreditvoranschlag an, um die Gebühren miteinander zu vergleichen, bevor Sie sich an einen Refinanzierungskreditgeber wenden.
Die Refinanzierung Ihres Eigenheims kann sich vorübergehend negativ auf Ihre Kreditwürdigkeit auswirken, da die Kreditgeber bei der Beantragung einer Vorabgenehmigung eine strenge Prüfung durchführen. Die Auswirkungen sind in der Regel nur von kurzer Dauer, insbesondere wenn Sie Ihre bestehenden Konten offen halten und pünktliche Zahlungen leisten. Wenn Sie nach Tarifen suchen, zählen mehrere Vorabgenehmigungsanträge innerhalb eines 45-Tage-Fensters im Allgemeinen als eine Anfrage im Rahmen des FICO-Bewertungsmodells. VantageScore funktioniert ähnlich, bietet Ihnen jedoch nur ein 14-Tage-Fenster. Indem Sie innerhalb weniger Wochen eine Vorabgenehmigung bei mehreren Kreditgebern beantragen, können Sie Kreditgeber vergleichen, ohne einen größeren Score-Schaden befürchten zu müssen.
Oftmals ja – aber es hängt von der Höhe Ihres Kredits, der Laufzeit und der geplanten Aufenthaltsdauer im Haus ab. Eine Zinssenkung um 1 % kann bei größeren Krediten Hunderte pro Monat und im Laufe der Zeit Tausende einsparen. Wenn Ihr Guthaben jedoch gering ist oder Sie planen, bald umzuziehen, können die mit einer Refinanzierung verbundenen Abschlusskosten die Vorteile überwiegen. Verwenden Sie einen Refinanzierungsrechner, um Ihren Break-Even-Punkt (den Monat, in dem Ihre Ersparnisse die Refinanzierungskosten übersteigen) zu ermitteln und festzustellen, ob sich eine Zinssenkung um 1 % für Sie wirklich auszahlt.
Laura Grace Tarpley hat diesen Artikel bearbeitet.
