Am Stadtrand von Lanzhou, einer Stadt in Westchina, feierte ein großes Banner, das über einen unvollendeten Wohnkomplex verputzt war, nicht das Neujahr oder den chinesischen Nationalfeiertag, sondern etwas ganz anderes: das „Top“ des Gebäudes. “封顶大吉”, lautete die massiven roten Banner – “feiern Sie das Top ab.” (Im Konstruktionsgefühl bedeutet „Abtaxen“ die Grundstruktur eines Gebäudes.)
Es war eine von Bedeutung genug, um mit Feuerwerk in der weitläufigen Hauptstadt der chinesischen Provinz Gansu geehrt zu werden.
Die Banner selbst sind Relikte einer jahrhundertealten chinesischen Tradition, die Bauarbeiten der menschlichen Arbeit zu feiern. Doch heute haben die Werbefeierlichkeiten, die die wichtigsten Meilensteine für die Bekämpfung chinesischer Immobilienriesen und ausländischer Handelspartner ankündigen, auf die Anzeichen einer Turnaround in Chinas längerer Eigentumskrise zu kämpfen.
Es gibt 20 Millionen Laut Noruma Securities Chef China Economist Lu Ting in China in China. Wenn das Schild zum „Feiern des Tops“ geht, bedeutet dies ein weniger verzweifeltes Gebäude.
Unvollendete Gebäude sind einer der wichtigsten beobachtbaren Barometer der vierjährigen Eigentumskrise des Landes und das Unwohlsein, das es in der breiteren Wirtschaft und der Verbraucherstimmung hervorrief. Über 70 Prozent des chinesischen Haushaltsvermögens sind im Eigentum verbunden.
Die chinesischen Entwickler haben während der Boomtage des Immobilienmarktes wild überbaut, die von lokalen Regierungen ermutigt wurden, die sich auf Landverkäufe als Einnahmequelle und Wachstumsziele stützten.
Dieses Wachstumsmodell begann zu verblassen, nachdem die Zentralregierung begonnen hatte, die Überinvestition in Wohnimmobilien zu kritisieren, und sagte, dass „Häuser zum Leben und nicht für Spekulationen sind“, eine Linie, die in der Central Economic Work Conference vom Dezember 2016 erschien.
Dann wurde Xi Jinping im Jahr 2020 härter und kündigte die Richtlinie „Drei rote Linien“ an, die stark dazu kürzte, wie viel Entwickler ausleihen konnten. Bald darauf kämpfte überträgliche Firmen wie Evergrande, der größte private Bauunternehmer des Landes, um Schulden zu übernehmen und begann zusammenzubrechen.
Die roten Banner in unvollendeten Gebäuden, die landesweit leicht entspannt sind, sind seltene Anzeichen von Vitalität für einige Projekte in einem ansonsten stagnierenden Immobilienmarkt, das in ganz China allgemein beobachtet wurde. Die Schilder „Feiern Sie das Top off“ drapieren die Entwicklungen, die die riskanteste Gebäudephase überschritten haben, und markiert die Gebäude in Orten, die endlich um die Ecke biegen.
Im Jahr 2024 fuhr ich durch Geisterstädte unvollendeter Gebäude in 19 Städten in 14 Provinzen. Trotz einer großen Anzahl von halbgebauten Gebäuden war die Landschaft mit roten Bannern mit „Top Off“ übersät.
Über den Zeitraum dieses Jahres, den ich auf Tourentwicklungsprojekten verbracht habe und mit Entwicklern und örtlichen Beamten gesprochen habe, die Menge an Bodenflächen von Gebäuden im Bauwesen schrumpfte Um 12,7 Prozent national, Investitionen in die Immobilienentwicklung abgelehnt um 10,6 Prozent und die Regierung begann Renovieren von 79.000 verlangen städtischen Wohneinheiten.
Diese Zahlen spiegeln den anhaltenden Fokus von Peking wider: Wie man die chinesische Wirtschaft von der Abhängigkeit vom Markt für gewerbliche Immobilien entzieht und arme Stadtteile wieder aufgebaut hat.
Trotzdem bleibt der Überhang von unvollendeten Gebäuden bestehen. Der Gebiet der Gebäudefläche, die letztes Jahr abgeschlossen wurde rutschten Im Vergleich zu 2023 um fast 30 Prozent. Anders ausgedrückt, ist die Spitze eines Gebäudes eine Leistung, die sich insbesondere in diesem Markt feiert.
Laut einem pensionierten Direktor eines Büros für Wohnungsbau und städtisches Entwicklungsbetrieb in der autonomen Region Guangxi, die es vorzog, anonym zu bleiben, markiert die obere Phase ungefähr die Halbzeit des Bau- und Investitionsbüros eines Gebäudes. “Das Top-Off reduziert das Risiko, aufgrund des finanziellen Zusammenbruchs ein halbfertiges Projekt zu werden, aber es bedeutet nicht, dass der finanzielle Zusammenbruch nur vor dem Top-Off auftritt”, sagte er auf Chinesisch. Banken verwenden, ob das Top -Off als Parameter zur Überprüfung von Hypothekendarlehen abgeschlossen ist, fügte er hinzu.
Das Touren eines Multibuilding -Entwicklungsprojekts unterstreicht das komplexe Schachspiel, das Entwickler navigieren müssen, um die Stufe „Top off“ zu erreichen. Es ist ein heikler Entscheidungsprozess, der die Marktbedingungen, das Feedback für Käufer, den Cashflow-Einschränkungen, das Tempo der lokalen Industrieentwicklung und die Überlegungen wie der Zeitpunkt der Fertigstellung einer nahe gelegenen Straße berücksichtigt.
Abgesehen von Marktüberlegungen wirkt sich auch die Art und Weise, wie Entwickler Regeln und finanzielle Vorschriften einhalten, auch, ob Gebäude unvollendet bleiben.
Das Erreichen der oberen Bühne ist ein Parameter, das die lokalen Behörden verwendet, wenn die Genehmigungen erteilt werden, mit denen Entwickler ihre Immobilien im Voraus verkaufen können. Doch nicht alle Entwickler halten den Prozess ein, sagte Ye Sheng, ein Büro in Shanghai bei Goettsch Partners, einem Architekturunternehmen. „Einige Entwickler beginnen im Anfangsstadium der Investition in Wohnungsbau illegal im Immobilien zu verkaufen, wobei Fortschritte bei der Rollen von Investitionen in neue Immobilien zur Maximierung kurzfristiger Renditen verwenden“, sagte er.
Schlechte Marktbedingungen in Verbindung mit illegalen Vorverkäufen haben erhebliche Auswirkungen auf Käufer. “Aufgrund der Unsicherheit des Marktes führt sie häufig zu Verzögerungen nach Abschluss des Baus und führt somit zu einer Reihe von Rechtsrechtsschutz und sogar sozialen Fällen”, fügte Sheng hinzu.
In einigen Regionen Chinas können Geschäftsbanken nur Wohnungskredite für Käufer von Käufern ausstellen, die Immobilien kaufen, die die obere Auszeit erreicht haben. Selbst dann zahlen Hauskäufer oft Jahre vor Abschluss der Immobilie Hypotheken.
“Die Umwandlung der Immobilienblase in eine Struktur vom Typ Ponzi-Typ, in der neue Immobilienkäufe erforderlich waren, um die bereits verkauften Einnahmen für den Bau von Häusern zu erzielen, ereignete sich während der chinesischen Kampagne von Ablagerungen in den Jahren 2017 und 2018”, sagte Logan Wright, Partner und Direktor der China Markets Research bei Rhodium Group. Verschuldete Entwickler wandten sich dem Umsatz vor dem Konstruktion als Lösung für die Rückzahlung von Schattenschulden zu, ein Prozess, von dem er sagte, er sei im Wesentlichen die Kredite von Hausbesitzern ausgestattet.
Laut Gesetz müssen Geschäftsbanken das Vorab -Kapital der Entwickler von Eigenheimkäufern auf besonderen Aufsichtskonten, vorbehaltlich der Bankaufsicht, einlegt. Solche Vorschriften können zurück nachgeführt werden 2003 Und 2007und war gewesen bestätigt und aber nicht einheitlich durch China durchgesetzt. Nach der oberen Bühne können Banken diese Anforderungen in einigen Fällen legal entspannen.
Doch in der Praxis haben Geschäftsbanken Entwickler in der Vergangenheit die Einzahlung ihrer Vorverkaufsmittel auf einem allgemeinen Konto erteilt. Diese Praxis hat einige Entwickler dazu veranlasst, Gelder zu missbrauchen und Bauprojekte auszusetzen.
Die Zentralregierung hat Richtlinien umgesetzt, um überschüssiges Wohnungsbestand zu beseitigen und Entwickler dazu zu ermutigen, blockierte Entwicklungen wieder aufzunehmen. Ein Rettungspaket im Oktober 2024 verdoppelte die Kreditwürdigkeit für die Renovierung unvollendeter Gebäude, um den Immobilienmarkt zu fördern und die Wirtschaft wiederzubeleben. Lokale Regierungen können nun einen speziellen Anleiheerlös nutzen, um Wohnungsbestände auszukaufen. Viele Städte haben Beschränkungen für die zweiten Käufer gelockert, um den Nachfrageeinbruch des Landes umzukehren.
Käufer haben das gesetzliche Recht, einen Kreditvertrag zu kündigen, wenn ein Entwickler eine Wohngarantie nicht übermittelt, der Prozess jedoch praktisch kompliziert und selten erreicht wird. Daher tragen durchschnittliche Personen häufig die Kosten für blockierte Projekte und verschuldete Entwickler.
Es gibt derzeit 41 Entwickler in aktiven Umstrukturierungs- oder Liquidationsverfahren in Hongkong.
